Preço de imóvel em SP sobe mais que o dobro do salário em uma década

Em 2008, o administrador de empresas Alexandre Veiga comprou um imóvel no Alto da Lapa, Zona Oeste de São Paulo, por pouco mais de R$ 300 mil. Dois anos mais tarde, transferido pela empresa para o Rio de Janeiro, o profissional vendeu o imóvel por cerca de R$ 440 mil. Em 2012, Veiga voltou a São Paulo e, ao procurar um apartamento na mesma região em que morava, soube que os imóveis em seu antigo prédio estavam sendo vendidos por mais de R$ 600 mil. Atualmente, há um apartamento à venda no prédio em que o executivo vivia por R$ 750 mil.

“Quando fui embora de São Paulo, vendi meu imóvel sabendo que poderia voltar. Mas eu não imaginei quer iria valorizar 40% em apenas um ano e meio”, diz Veiga. Assim que voltou à capital paulista, ele decidiu não comprar porque achou que a alta de preços fosse meramente especulativa.

O caso do administrador de empresas é uma pequena amostra do que ocorreu com o preço dos imóveis em São Paulo – e, de maneira geral, em todo o Brasil. De acordo com dados do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), o preço médio anual do metro quadrado de imóveis residenciais verticais novos em São Paulo saltou de aproximadamente R$ 2,5 mil, em 2002, para R$ 7,2 mil em 2012 – uma variação de quase 200%.

A grande escalada, no entanto, ocorreu principalmente ao longo dos últimos cinco anos. Enquanto a alta do preço médio do metro quadrado de um apartamento novo em São Paulo foi de aproximadamente 31% entre 2002 e 2007, deste mesmo ano em diante a valorização passou dos 124%.

Renda média
O incremento na renda do trabalhador, no entanto, não teve o mesmo crescimento voraz que o preço de imóveis. De acordo com dados do Departamento Intersindical de Estatística e Estudos Econômicos (Dieese), a renda média do trabalhador assalariado da Região Metropolitana de São Paulo passou de R$ 929, em 2002, para R$ 1.712, em 2012 – o que representa variação de 84,3%.

Para entender o que isso representa na prática, o vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), Miguel Ribeiro de Oliveira, fez uma simulação, a pedido do G1.

A conclusão é que, para financiar um imóvel de 100 metros quadrados, dando 30% de entrada e partindo do princípio que a prestação só pode comprometer até 30% do salário, a renda mensal do consumidor teria que ter variado de R$ 8.168,07, em 2002, para R$ 23.524,03, dez anos mais tarde (veja detalhes da simulação ao final da reportagem).

Preço dos imóveis
Esta expressiva variação de preços ocorreu em função de uma série de fatores, conforme explica o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci. “O material subiu, a mão de obra subiu, houve retomada de preços, além do próspero crescimento real das famílias”, diz.

O economista reforça que não faltava demanda, ela estava apenas reprimida por problemas como a falta de crédito. Com as taxas de juros baixando, os prazos aumentando e a massa salarial crescendo, o mercado imobiliário – e, consequentemente, o preço dos imóveis – deslancharam.

Para os próximos anos, a expectativa da entidade é que a variação de preços seja “mais comedida” que a verificada, por exemplo, de 2010 para 2011. Neste intervalo, a variação média de preços nominais foi de 27%. Já de 2011 para 2012, a alta foi de 10%. “Acreditamos piamente que estamos chegando a um ponto de equilíbrio”, defende Petrucci.

Inadimplência
A forte alta dos preços na última década, no entanto, não veio acompanhada do aumento da inadimplência no setor. De acordo com o Secovi-SP, com base em dados do Banco Central e da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), a inadimplência recuou de 11,2% em 2003 para 1,8% no ano passado.

Estes dados referem-se a contratos de financiamento com mais de três prestações em atraso, tanto na modalidade de garantia hipotecária quanto de alienação fiduciária.

Simulação
Para fazer a simulação pedida pelo G1, Oliveira, da Anefac, usou o preço médio do metro quadrado divulgado pelo Secovi. No exemplo apresentado, um imóvel de 100 metros quadrados custaria R$ 250 mil, em 2002, e R$ 720 mil, em 2012.

Considerando que o consumidor fizesse um financiamento em 10 anos com recursos da poupança, ele pagaria em 2002 uma taxa de juros de 12% ao ano. Atualmente, esta taxa de juros está, em média, em 11% ao ano.

Em 2002, o consumidor pagaria de entrada o valor de R$ 75 mil – o que corresponde a 30% do valor do imóvel – e financiaria os R$ 175 mil restantes. Isto resultaria em uma prestação mensal de R$ 2.450,42, o que exigiria uma renda de R$ 8.168,07.

Dez anos mais tarde, seguindo a alta das preços, um imóvel de 100 metros quadrados custaria aproximadamente R$ 720 mil. Portanto, para dar 30% de entrada, o consumidor precisaria desembolsar R$ 216 mil. Ao financiar os R$ 504 mil restantes, ele se veria diante de uma prestação mensal de R$ 7.057,21, que só poderia ser assumida com uma renda de R$ 23.524,03.