RIO - Tema que sempre causou muita polêmica, o fechamento de varandas agora está mais detalhado pela legislação municipal do Rio. A Zona Sul da cidade estava fora da lei original, de 2014, mas foi incluída na última alteração, pela lei complementar 184/2018, aprovada no final de março. Além disso, foi revogada a obrigatoriedade do pagamento da quantia de R$ 300, por metro quadrado, para a regularização da instalação.
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De acordo com Fernando Santos, arquiteto e diretor da Santos Projetos, na lei complementar 145/2014 e no seu decreto regulamentador 39.345/2014 constam as especificações técnicas obrigatórias para o licenciamento.
— O fechamento só pode ser realizado com cortina de vidro e o vidro tem que ser necessariamente transparente. Somente atendendo a estes requisitos técnicos a Secretaria Municipal de Urbanismo emitirá a licença para a obra — explica ele, que lembra que especificações como a quantidade de folhas de vidro, a cor dos caixilhos e o lado de abertura, não constam na lei.
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Advogado especialista em direito imobiliário do Vieira, Cruz Advogados, Paulo Cruz recomenda que os condomínios façam uma assembleia especialmente para deliberar sobre padronização, em caso do eventual fechamento de varandas. Isso ajuda a evitar conflitos entre vizinhos e a descaracterização do conjunto arquitetônico do edifício, o que gera prejuízo a todos.
— Ainda que a convenção seja omissa, não é aconselhável que o condômino faça o fechamento sem consultar os demais moradores — adverte.
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Cruz diz que, se o morador tiver interesse em fechar seu apartamento, o ideal é procurar o síndico e solicitar a convocação de uma assembleia com essa finalidade. Caso o síndico não queira convocar a reunião, a lei permite que a chamada seja feita pelos próprios moradores, bastando que 1/4 dos condôminos assine a convocação, nos termos do art.1355 do Código Civil.
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O condomínio pode optar por aprovar em assembleia um projeto ou especificações padrão que sirvam a todas as varandas, ou pode deixar por conta de cada proprietário escolher os respectivos detalhes.
Fernando Santos acrescenta que a autorização do condomínio está entre os diversos documentos exigidos para o licenciamento da obra pela Secretaria de Urbanismo.
— Esta autorização pode ser um documento específico emitido pelo síndico para o proprietário solicitante, após deliberação em Assembleia Geral Extraordinária (AGE) onde conste uma aprovação que valha para todas as unidades. É importante ressaltar que a convenção do condomínio deve ser consultada para verificar se há algum dispositivo contra o fechamento — alerta o arquiteto.
Caso a convenção do condomínio proíba o fechamento, o síndico não tem como autorizá-lo, e nem a assembleia pode aprovar a modificação na fachada. Neste caso, será necessário alterar a convenção antes de qualquer outro passo para a obra.
— Existem dois momentos em que o síndico é imprescindível no processo de fechamento. O primeiro é emitindo a autorização após deliberação da assembleia, para que o condômino obtenha a licença da prefeitura. O segundo é na liberação da obra de fechamento. A prefeitura analisa parâmetros urbanísticos para emitir o licenciamento, não parâmetros construtivos — explica ele, que ministrou palestras sobre o tema no Secovi Rio para síndicos e gestores condominiais.
Para autorizar a execução dos serviços, o síndico deve cobrar do condômino a apresentação de um projeto com desenhos e especificações, com RRT (arquiteto) ou ART (engenheiro). Caso o prédio seja novo e ainda esteja em garantia da construtora, é necessário que a empresa seja consultada e dê seu parecer sobre o caso.
— Ao executar o fechamento à revelia da construtora, corre-se o risco de perda da garantia em vários aspectos da edificação. Se já não estiver na garantia, é recomendável que o condomínio constitua um profissional habilitado (arquiteto ou engenheiro) que possa interpretar o projeto apresentado pelo condômino para dar seu parecer. O síndico tem o poder de embargar a obra se esta não atender às especificações aprovadas, e caso existam falhas de segurança que precisem ser adequadas para evitar riscos de acidentes — lista Santos.
Aqueles que fecharam a varanda antes da nova lei e pagaram os R$ 300 por m² não terão o dinheiro devolvido. Segundo o advogado Arnon Velmovitsky, a legislação anterior estava vigente, o que inviabiliza a devolução.