Eleições 2016

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QUINTA, 01/09/2016, 07:00

Rio impõe ao próximo prefeito o desafio de lidar com a questão habitacional

Nos últimos oito anos, enquanto a inflação teve alta acumulada de 71%, a variação no preço de venda de imóveis na cidade chegou a 252%. A capital fluminense ainda vive os reflexos da especulação imobiliária iniciada em 2008.

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Zona Sul do Rio de Janeiro (Crédito: GERJ)

Zona Sul do Rio de Janeiro

Crédito: GERJ

Por Lucas Soares

Embora a variação de preços dos imóveis tenha recuado nos últimos meses, a especulação imobiliária ainda é uma questão que preocupa cariocas e que aparece como desafio para o próximo prefeito. Alguns dos candidatos são favoráveis a uma mínima regulação do setor. Outros, no entanto, acreditam na livre dinâmica do mercado.

Dos oito principais candidatos, dois defendem algum tipo de regulação. É o caso de Marcelo Freixo, do PSOL; e de Pedro Paulo, do PMDB. Outros quatro são contrários: Carlos Osorio, do PSDB; Flávio Bolsonaro, do PSC; Índio da Costa, do PSD; e Jandira Feghali, do PC do B. Dois não responderam: Alessandro Molon, da Rede; e Marcelo Crivella, do PRB. Para o doutor em Planejamento Urbano da UFRJ, Orlando Alves, a discussão é importante, e precisa ser pautada pela participação dos cidadãos.

'Quando você abre espaços efetivos de participação e subordina as decisões públicas ao espaço público, você tem a oportunidade de visibilizar os agentes, os interesses, os coflitos. E as políticas públicas serão exatamente o resultado desse processo, de conflito e de negociação', opina

A escalada da valorização de imóveis na cidade do Rio começou em 2008, ao mesmo tempo em que a política de pacificação de favelas era expandida e a cidade era anunciada como sede dos Jogos Olímpicos. Desse período até hoje, enquanto a inflação oficial medida pelo IBGE variou 71% e o IGP-M, o índice usada pra o reajuste de aluguéis, 72%, a oscilação no preço de venda de imóveis ultrapassou 252%, segundo o índice FipeZap. Em São Paulo, esse número também foi alto: 225%.

O preço do aluguel também flutuou. Enquanto na capital paulista a oscilação foi de 88%, na capital fluminense, chegou a 110%. Tudo ocorreu num contexto de déficit de 200 mil unidades habitacionais no Rio, segundo o IBGE. Para o presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis, Manoel da Silveira Maia, uma regulação do setor é inviável. Ele explica que a especulação se dá pela falta de áreas disponíveis para expansão.

'Por que [os preços] dos imóveis sobem muito no Rio de Janeiro? Porque não há mais espaço físico. O espaço físico que se tem é em Campo Grande, Realengo, Bangu. Você vê hoje um imóvel em Ipanema, no Leblon, em Copacabana... os preços são altos. Por que são altos? Você não tem onde construir', explica.

A pesquisadora em planejamento Theresa Williamson diz que a questão é complexa e envolve, inclusive, fenômenos que precisam da atenção dos candidatos, como a gentrificação. O processo, que consiste na saída dos moradores de comunidades tradicionais em razão da hipervalorização de uma área, é um risco que ameaça algumas favelas do Rio.

Theresa destaca que o novo prefeito precisa enxergar a questão imobiliária por dois viés: imóvel é moradia, mas também é investimento. Ela defende a regulação por parte da prefeitura.

'Importante reconhecer que a gente tem que começar a pensar nisso. Porque em primeiro lugar, uma casa é uma moradia. É onde você constrói uma comunidade, com vínculos, com espaço. Você tem a sua escola, seus vizinhos. E por aí vai', afirma.

Prefeituras de grandes cidades do mundo como Nova York e Berlim criaram, por exemplo, mecanismos para o controle de preços de aluguéis. No Brasil, a legislação não permite isso, mas outras medidas podem ser tomadas, como o IPTU progressivo, que já foi adotado em São Paulo.

Um projeto de lei de autoria do Executivo que cria mecanismos para o controle da especulação imobiliária corre na Câmara Municipal desde 2012. Entre as propostas, está a do IPTU progressivo, que prevê aumento da alíquota de imóveis que não estejam sendo aproveitados.

 

Confira a posição de cada candidato sobre o tema

Carlos Osorio (PSDB)

“O mercado imobiliário sofre hoje os efeitos da crise econômica, que freou sua expansão e está acarretando desemprego e queda no valor dos imóveis e aluguéis. Nosso programa prevê incentivos para a construção de moradias nos eixos de transporte de alta capacidade e nas áreas degradadas que contam com infraestrutura, a exemplo do entorno da Avenida Brasil. Isso ajudará a equilibrar a oferta de imóveis na cidade e reduzirá a necessidade de deslocamento da população. Por outro lado, fomentará a criação de novos empregos na construção civil. Não acredito na eficácia da regulamentação do mercado de aluguéis."

Flávio Bolsonaro (PSC)

“Não acreditamos em regulação do mercado imobiliário ou de aluguéis.O aumento dos valores em questão, muito acima da inflação, se deu em virtude do aumento da demanda por imóveis, sem que tivesse havido aumento equivalente da oferta de imóveis. Caso a prefeitura estabelecesse um teto ou um piso de valor de aluguel ou venda de imóveis, certamente geraria uma escassez ainda maior de imóveis. No entanto, não custa lembrar, o plano de gabaritos da cidade é bastante rígido e restrito, e é possível que a falta de liberdade na construção de imóveis urbanos possa ter artificialmente gerado a falta de oferta de imóveis, e isso pode vir a ser mudado, após estudos técnicos, garantido a redução do preço dos imóveis a partir do aumento da liberdade de construir."

Índio da Costa (PSD)

“O preço é determinado pelo mercado, que com a instalação das UPPs, percebeu que a segurança seria maior. Mas, as UPPS perderam força, porque a prefeitura não fez o papel dela. Beltrame, no início, alertou que a UPP era a anestesia para uma cirurgia profunda que não houve. A cirurgia seria o papel da prefeitura. A valorização é algo virtuoso. Em relação às ferramentas, elas estão previstas no Estatuto das Cidades. Elas serão aplicadas no meu governo na forma da lei, em favor do bem coletivo, da segurança, do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental. Não é o que tem acontecido com o Rio, onde o uso da propriedade urbana tem o intuito de atender às empresas de construção civil, aliadas do PMDB.”

Jandira Feghali (PC do B)

"Nossa posição é a de não intervir no mercado, especialmente considerando oscilações que respondem às leis da oferta e da procura, e à conjuntura econômica nacional. O que pode e deve ser feito pelo poder público municipal é criar mecanismos de tributação que inibam a formação de estoques de imóveis vazios, desestimulando, desse  modo,  a maximização de lucros que ocorre quando, especulativamente, se praticam valores  acima de valores médios praticados nos bairros e áreas do município."

Marcelo Freixo (PSOL)

“Queremos construir uma política habitacional voltada para a integração regional e o desenvolvimento comunitário. Para isso, é necessário dar fim à atual política de remoção forçada de favelas, garantir mecanismos de regularização fundiária e controle da valorização da terra, priorizar a destinação dos imóveis públicos subutilizados do município para programas de moradia popular e aplicar instrumentos previstos no Estatuto das Cidades (tais como: Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios, o IPTU progressivo no tempo e a desapropriação mediante pagamento em títulos da dívida pública) para desestimular a presença de imóveis privados subutilizados, vazios ou abandonados e, consequentemente, reduzir o preço do aluguel na cidade. Enfim, precisamos retirar do mercado o controle sobre o uso do solo urbano e regular o setor imobiliário para fortalecer o acesso à moradia pela camada econômica de baixa renda em áreas centrais da cidade.”

Pedro Paulo (PMDB)

“Nós acreditamos na especulação imobiliária positiva. A cidade sempre vai crescer. Existe a diferença daqueles que têm criatividade e daqueles que têm preconceito contra a iniciativa privada e acham que ela não pode jogar a favor. Nós provamos na região do porto o que é transformar uma especulação imobiliária em fator positivo, gerando Cepacs que produziram revitalização urbana nas praças Mauá e XV. Isso é possível ser feito. Além disso, o programa Carioca Local, que eu criei, permite a criação da imobiliária social carioca, patrocinada por fundos imobiliários, por terrenos da prefeitura, que permite o investimento em determinadas áreas da cidade, como foi na Rua da Carioca, pagando aluguéis dos comércios populares para que se preserve a história de determinadas áreas da cidade. Nós fizemos isso também na região do porto, para que se evite aquilo que hoje é chamado de gentrificação.”

 

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