Gestora lança fundo de varejo dedicado a ativos imobiliários nos EUA, os REITs

Negociados desde os anos 1960, os REITs – negociados em bolsa e semelhantes aos fundos de investimento imobiliário (FII) brasileiros – são um segmento de destaque no mercado financeiro americano desde então.

O setor tem tido retorno médio anual de cerca de 10%, segundo o índice FTSE Nareit, e ganhou atenção após a queda de quase 40% nos preços desses ativos em meio à pandemia, que, reduzida desde então para uma queda de 10%, em média, gerou algumas barganhas.

Há outros atrativos, como distribuir cerca de 90% do lucro a cada três meses e escaparem do imposto de renda que reduz os ganhos em outros ativos, como ações – também parecido com o Brasil, onde FIIs não têm incidência do IR.

A maior diferença é a variedade; nos EUA, o mercado de REITs cobre mais modalidades de imóveis e usos do que os FIIs no Brasil.

Chamado RBR Reits US Dólar, o novo fundo da gestora é anunciado como o primeiro produto de gestão ativa no país que investe no setor imobiliário nos EUA e pode ser acessado por pessoas físicas – já havia alguns (poucos) fundos de REITs no mercado, mas restritos a qualificados ou profissionais.

Este, de varejo, foi lançado ontem na plataforma da Vitreo, onde será distribuído até fevereiro, quando poderá ser ofertado em outras plataformas.

A aplicação é por meio de BDRs (Brazilian Depositary Receipts, títulos locais que representam ações no exterior) desses REITs, listados na bolsa brasileira. A aplicação mínima é de R$ 5 mil, a taxa de administração é de 1,5%, a de performance é de 20% sobre o que exceder o referencial (o índice MSCI World REITs Index), e o prazo de resgate é de quinze dias (D+15).

No total, a carteira do fundo deve abarcar investimentos em cerca de 15 REITs, segundo Daniel Malheiros, sócio e chefe da área “offshore” (aplicações no exterior) da RBR Asset.

“Somos uma gestora 100% focada em imobiliário, com R$ 5 bilhões sob gestão e cinco áreas de atuação”, contextualiza. O esforço de expansão rumo a ativos no exterior, diz, começou em 2016 – ano em que a Selic iniciou sua trajetória de queda, de 14,25% para os atuais 2% – sob a premissa da diversificação.

“Começamos investindo com um mandato específico de comprar prédios na cidade de Nova York para reformar, locar e vender. Entre 2018 e 2020, compramos 23 prédios na cidade, com 180 apartamentos; reformamos quase 80, e a maior parte já está alugada”, explica.

Outra motivação para se arriscar no segmento foi a queda nos preços após o novo coronavírus. “Quando esse mercado caiu 35%, em março, vislumbramos uma oportunidade. Fizemos parceria com a Vitreo e, no fim de agosto, lançamos o primeiro fundo, para qualificados”, afirma. O produto tem 85% do portfólio em REITs, e os outros 15% servem para operações de “hedge” (proteção) com dólar.

Na sequência, veio a ideia de um fundo de BDRs, para permitir o acesso pela “grande massa de investidores além dos qualificados e profissionais”, ao encontro da regra da Comissão de Valores Mobiliários que limita a 20% a aplicação de fundos brasileiros em ativos no exterior.

“Vamos replicar ao máximo possível a carteira daquele primeiro fundo, comprando 80% em BDRs de REITs, e 20% direto em REITs lá fora”, conclui.

Um dos chamarizes do produto para qualificados que acabou ficando de fora – ao menos por ora –é um REIT do Empire State Building, uma das mais marcantes construções no horizonte de Manhattan, em Nova York, construída em 1930 e celebrizada no filme “King Kong”, em 1933.

Para Malheiros, o investimento em imóveis no exterior está, em alguns casos, mais atrativo em comparação com as condições dos fundos imobiliários no Brasil. “Por exemplo, o Empire State negocia hoje lá fora a R$ 20 mil o metro quadrado, com ‘yield’ (retorno) entre 8% e 8,5%”, afirma, mencionado a métrica de rendimentos pagos por ações versus o custo desses papéis. “Se eu for comprar um fundo de laje corporativa na avenida Faria Lima, vou pagar R$ 35 mil o metro quadrado e ter ‘yield’ de 6%. O que faz mais sentido?”

Mas a inclusão desse ativo no novo fundo não foi possível, explica, porque ainda não há um BDR desse REIT, e daí uma demanda por uma ampliação de opções na B3 que a gestora espera ajudar a suprir.

Além da oportunidade de ganhos, já que o segmento de REITs se recuperou do tombo, mas não totalmente, e ainda “carrega” perda de 10% frente ao patamar pré-covid, o principal trunfo da estratégia da RBR, segundo ele, é a possibilidade de ampliar, em número e em variedade, o cardápio de aplicações no setor imobiliário, na comparação com a baixa diversidade dos FIIs nacionais.

“O investidor passa a poder acessar sub-segmentos que não há aqui, como datacenter, torre de celular, ‘manufactured housing’ (de casas pré-fabricadas, muito comum nos EUA), cassino, estação de esqui e 'health care', como em um REIT que compra hospitais”, afirma.